Долевое строительство многоквартирных домов

Долевое строительство многоквартирных домовДолевое строительство многоквартирных домов.

Строительство при долевом участии на данный момент является распространенным явлением. Связано это с тем, что позволяет гражданам приобрести жилье на выгодных условиях.

приобретение квартиры в новостройке позволит сэкономить, так как цены на вторичном рынке чаще всего завышены.

возможность выплачивать стоимость квартиры до окончания строительства в рассрочку.

на первоначальном этапе стройки дольщику разрешается определить в некоторой части приемлемую для него планировку жилого помещения с соблюдением требований технических регламентов (что впоследствии позволит сэкономить на ремонтных работах.

Долевое строительство производится застройщиком на основании привлеченных денежных средств дольщиков. Его деятельность строго регламентируется законодательством РФ.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ «Об участии в долевом строительстве.

Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О государственной регистрации прав» ) и др.

Указанными правовыми актами предусматриваются некоторые первоначальные этапы, без которых начало строительство многоквартирного дома невозможно.

Застройщик является ответственным перед своими дольщиками . что подтверждается характерным набором прав и обязанностей, а также наличием ответственности не только гражданско-правового характера. Именно в этом долевое строительство отличается от инвестирования . т.е. дольщик в любом случае остается в выгодном положении.

Как происходит долевое строительство.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» . под долевым строительством понимается процедура привлечения денежных средств от граждан или юридических лиц, необходимых для строительства многоквартирных домов (МКД), и возникновения у указанных лиц права собственности на этот объект (квартиру.

Таким образом, участниками являются.

обычные граждане и юридические лица любой организационно-правовой формы, которые вкладывают свои денежные средства в объект строительства.

лицо, которое привлекает эти средства и обладает определенным земельным участком, или застройщик (ст. 1. ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве.

Процедура долевого строительства включает в себя несколько этапов.

Прежде чем приступать непосредственно к строительству МКД, застройщику необходимо получить на руки разрешение . т.е. документ, подтверждающий право данного лица на осуществления указанных работ и устанавливающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Как правило, такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления и представления необходимых документов.

Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства (ст. 19 ФЗ). Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства.

Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу. Ст. 20. ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлены требования к положениям, которые должен содержать вышеназванный документ.

Важно отметить, что помимо официального опубликования на застройщика ложится обязанность по информированию о данном документе регистрирующего и контролирующего органов.

Привлечение дольщиков к участию в строительстве МКД путем внесения ими определенных денежных сумм возможно только застройщиком . При этом им должны соблюдаться условия, установленные ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» . Однако и это не является достаточным, поскольку ему еще необходимо заключить соответствующие договоры с дольщиками и осуществить их государственную регистрацию (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости.

Срок регистрации договора с первым дольщиком составляет не более 10 рабочих дней . с последующими — не более 5.

Инвестирование или долевое строительство.

В практической деятельности можно заметить, что обыватели путают понятия инвестирования и долевого строительства. Чтобы развеять сомнения на этот счет попытаемся дать сравнительный анализ этих понятий и разобраться, какой из указанных способов является лучшим.

Основание для сравнения.

Осуществляется только при соблюдении застройщиком условий, указанных в ст. 3 ФЗ.

Исходя из представленного сравнительного анализа следует сделать вывод о том, что если жилье приобретается для личного проживания, то лицу лучше совершить это посредством долевого строительства . поскольку именно при этой процедуре он будет наиболее защищен и не будет обманут.

Договор долевого участия на квартиру.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» . договор участия в долевом строительстве подразумевает под собой соглашение . согласно условий которого застройщик обязуется построить МКД, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать дольщикам, а те, в свою очередь, уплатить обусловленную цену и принять данный объект.

Договор считается незаключенным без следующих существенных условий.

Предмет . т.е. полное наименование и сведения об объекте строительства, позволяющие осуществить его идентификацию.

Права и обязанности сторон договора.

Срок выполнения работ и дату передачи квартир дольщикам.

Цена, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора регулируется ст. 5 ФЗ, в которой говорится о том, что в нее входят не только затраты, связанные непосредственно со строительством МКД, но и вознаграждение услуг застройщика. Уплата может осуществляться единовременно либо в рассрочку. Цена может быть изменена по соглашению сторон после заключения договора, и, если в нем предусмотрена возможность совершения таких действий.

Установление гарантийного срока.

Способы обеспечения исполнения обязательств по данному соглашению (залог, поручительство, страхование гражданской ответственности.

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015), возможности осуществления уступки прав и ипотеке.

Уступка прав по данному договору возможна в любой момент, однако, это также должно подлежать процедуре госрегистрации в уполномоченном органе.

Ипотека при долевом строительстве понимается как залог недвижимого имущества. Возникающие правоотношения по договору ипотеки регулируются положениями ГК РФ, а также нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Однако в этом случае предметом залога будут выступать права заемщика на объект долевого строительства.

Важным здесь является и то, что страховать необходимо жизнь заемщика на весь срок предоставленного кредита, а не строящегося объекта.

Права и обязанности дольщика.

Прежде чем заинтересованному лицу принимать решение о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, ему необходимо знать, как свои возможные права и обязанности по такому договору, так и застройщика. Регулирование взаимоотношений указанных субъектов также регламентировано ФЗ № 214 от 30.12.2004.

К правам дольщика относятся следующие.

Требовать от застройщика.

проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия.

предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы.

завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок.

право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта.

устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора.

установления гарантийного срока.

односторонний отказ от исполнения договора.

защита в судебном порядке нарушенных прав.

Иванов является участником долевого строительства МКД, срок сдачи объекта, в том числе его 2-комнатной квартиры, был назначен на 01.10.2014. При этом застройщик сдал объект лишь через полгода, без предложения со стороны последнего изменения условий договора в этой части. Таким образом, дольщик имеет право требования выплаты ему неустойки в двойном размере за каждый день просрочки, или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (п. 2 ст. 6. ст. 10 ФЗ № 214 от 30.12.2004.

Среди обязанностей дольщика можно отметить такие, как.

оплата установленной в договоре цены в оговоренные сроки (одним платежом или в рассрочку.

принятие объекта строительства, предусмотренными договором способом и сроки.

выплата застройщику неустоек, установленных законом.

Несложно заметить, что перечень прав дольщика по отношению к обязанностям достаточно широк.

Права и обязанности застройщика.

По договору у застройщика, как стороны предоставляющей жилые помещения, обязанностей существенно больше. При этом он имеет права, которые заключаются в следующем.

привлечении денежных средств дольщиков.

требовании соответствующей оплаты за «свой труд», а при ее несвоевременности начислением дольщику пени за каждый день просрочки.

в предусмотренных законом случаях расторжением договора в одностороннем порядке.

судебной защиты своих интересов при невозможности мирно урегулировать спор.

Перечень обязанностей в этом случае является довольно обширным.

выполнение требований, установленных ст. 3. ст. 19 ФЗ № 214 от 30.12.2004.

целевое расходование привлеченных денежных средств.

регистрация договоров участия в долевом строительстве в Росреестре.

строительство дома в обусловленные сроки и качестве (в том числе путем привлечения третьих лиц.

сдача МКД по передаточному акту.

установление гарантийного срока.

возврат денежных средств дольщику при расторжении договора.

выплата дольщику неустойки за несвоевременную сдачу объекта недвижимости.

Таким образом, законодатель довольно четко определил гарантии и защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков, для невозможности им обойти закон, а дольщики могли получить в установленный срок купленные квартиры в новостройке.

Изменение площади квартиры по договору долевого участия.

Нередко при подписании передаточного акта у сторон договора долевого строительства могут возникнуть разногласия по поводу фактической площади жилого помещения . Как правило, площадь квартиры может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону от указанной в договоре.

Возможные варианты действий для дольщика.

Подробно изучить договор долевого строительства (или уступки). В данных документах прописываются возможность изменения цены договора и условия для этого, т.е. если в соглашении указано, что его цена меняется в зависимости от изменения размера площади передаваемого объекта, то при ее увеличении дольщику придется доплатить недостающую сумму, при уменьшении данной площади от запланированной — требовать возврата излишне уплаченных средств.

Договором может быть предусмотрен размер отклонений площади передаваемого жилого помещения от запланированной в проектной документации. Если такое условие зафиксировано, и разница в площадях подпадает в рамки установленных отклонений (обычно не более 1 кв.м), то перерасчет не производится.

При фактическом существенном изменении проектной документации застройщиком, в том числе, связанном с изменением размера объекта долевого строительства, дольщик имеет право на обращение в судебный орган для расторжения договора.

Передача квартиры по договору долевого участия.

Законом предусматриваются требования к порядку передачи объекта долевого строительства (квартиры) непосредственно дольщику (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004), которые заключаются в следующем.

передача всегда осуществляется по передаточному акту . который подписывается обеими сторонами (однако законом предусматривается возможность составления данного документа в одностороннем порядке застройщиком.

это возможно осуществить только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

досрочная передача объекта запрещена . если иное не установлено договором.

направление застройщиком дольщикам сообщения о завершении строительства и необходимости принятия объекта.

Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия.

Для оформления права собственности на приобретенное жилое помещение дольщику необходимо.

иметь на руках подписанный акт приема-передачи квартиры, а также договор долевого участия в строительстве МКД.

получить техническую документацию на квартиру (технический и кадастровый паспорта.

оплатить государственною пошлину в размере 2000 рублей.

наличие паспорта гражданина, собственность которого регистрируется.

непосредственно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и необходимой документацией.

Порядок осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру в этом случае осуществляется также в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах.

При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.

Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.

Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.

Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.

Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.

Доплата за увеличение площади квартиры.

Я участвовала в долевом строительстве, по окончании которого мне была передана квартира об-щей площадью 35 кв. м. при этом в проектной документации она имела площадь 34,3 кв. м. Необходимо ли мне будет доплачивать за увеличение площади квартиры.

В данном случае, Вам необходимо просмотреть условия заключенного договора, и возможные параметры отклонения от заявленной изначально площади.